Le bail professionnel

Le bail professionnel : cadre juridique, fiscal et contractuel

Un bail professionnel est un contrat écrit d’une durée minimale de six années, passé entre deux parties aux profils spécifiques :  Le bail professionnel constitue une formule souple, bien adaptée aux activités libérales, qui se distingue nettement du bail commercial ou du bail d’habitation. Il repose avant tout sur la liberté contractuelle des parties, à l’intérieur d’un cadre juridique minimaliste, permettant une adaptation optimale aux besoins spécifiques du locataire et du bailleur. 

• Le preneur : généralement un professionnel exerçant une activité libérale, qu’elle soit réglementée (ex. : avocat, médecin, architecte) ou non. Le local mis à disposition lui permet de déployer son activité contre le versement d’un loyer. 

• Le propriétaire des lieux (ou bailleur) : il offre un espace professionnel au preneur et perçoit, en retour, un loyer convenu contractuellement. 

Ce type de bail est encadré par un régime juridique allégé, souvent qualifié de « mini-statut », offrant une grande liberté contractuelle. Les clauses du contrat peuvent être largement adaptées, à condition de respecter les normes applicables au bail professionnel. 

Les bases juridiques applicables

Le bail professionnel est régi par plusieurs sources de droit, notamment : 

• Le Code civil, à travers les articles relatifs au droit commun des contrats (art. 1101 et suivants) et au louage de choses (art. 1713 et suivants). 

• Les articles 57-A et 57-B de la loi du 23 décembre 1986, qui forment un socle juridique spécifique à ce type de contrat. 

La loi du 4 août 2008 introduit une flexibilité supplémentaire, en permettant aux parties de choisir, d’un commun accord, de soumettre leur contrat au régime des baux commerciaux à la place de celui des baux professionnels.  En cas de contentieux, le Tribunal Judiciaire du lieu où se situe le local est compétent, conformément aux articles R. 211-3-26 du Code de l’organisation judiciaire et 46 du Code de procédure civile. 

Le loyer : fixation et évolution

Conformément à l’article 1102 du Code civil, le montant du loyer est librement déterminé entre le bailleur et le preneur. Le régime ne prévoit aucune obligation légale de révision du loyer. Toutefois, les parties peuvent intégrer une clause spécifique à cet effet (notamment une clause d’échelle mobile).  Dans ce cas, un indice de référence devra être mentionné : l’ICC (Indice du coût de la construction) ou l’ILAT (Indice des loyers des activités tertiaires). L’ILC (Indice des loyers commerciaux) ne s’applique pas ici.  En cas d’impayés, une clause résolutoire peut être actionnée, si elle figure dans le contrat. À défaut, une résolution judiciaire ou par notification reste envisageable. 

Les obligations fiscales

Plusieurs taxes peuvent s’appliquer dans le cadre d’un bail professionnel : 

• La taxe foncière : payée en principe par le bailleur, elle peut être mise à la charge du locataire si cela est spécifiquement prévu dans une clause du bail. Elle repose sur la valeur cadastrale et les taux votés localement. Des exonérations temporaires ou liées à des situations particulières (handicap) sont possibles. 

• La TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) : bien qu’elle concerne en général la consommation, certains cas permettent une exonération (ex. : si le bailleur participe aux résultats, développe ses débouchés ou exploite lui-même un actif). 

• La taxe annuelle sur les bureaux : spécifique aux départements franciliens suivants : Paris (75), Hauts-de-Seine (92), Seine-Saint-Denis (93), Val-de-Marne (94), Val-d’Oise (95), Yvelines (78), Seine-et-Marne (77) et Essonne (91). 

Contenu du contrat : clauses essentielles et facultatives

Le bail professionnel peut inclure un grand nombre de clauses personnalisables. Certaines sont obligatoires, d’autres optionnelles.  Clauses indispensables : 

1. a) Diagnostic technique

Le bail doit mentionner que les diagnostics techniques ont été fournis au locataire : 

• Exemples : 

• Diagnostic de performance énergétique (DPE) 

• Diagnostic amiante (si le local a été construit avant 1997) 

• Diagnostic électricité ou gaz (si le local est concerné) 

Pourquoi c’est important ? Pour informer le locataire de l’état général du bien et prévenir les risques.   

1. b) État des lieux

Un état des lieux d’entrée (et de sortie à la fin du bail) doit être réalisé de manière contradictoire (en présence des deux parties ou par huissier). 

• Exemple : L’état des lieux mentionne que les peintures sont neuves, le sol est en carrelage sans défaut, les installations électriques sont conformes. 

Pourquoi c’est important ?

Pour éviter les litiges sur la responsabilité des dégradations éventuelles.  Clauses usuelles (optionnelles) : 

1. a) Clause relative à la sous-location

Cette clause précise si le locataire peut sous-louer tout ou partie du local. 

• Exemple : “La sous-location est interdite sauf accord écrit du bailleur.” 

Intérêt : Permet au bailleur de garder le contrôle sur l’occupation des lieux. 

1. b) Clause de cession du droit au bail

Elle autorise ou interdit au locataire de céder son bail à un tiers, par exemple en cas de cessation d’activité. 

• Exemple : “Le preneur pourra céder son droit au bail à un confrère exerçant une activité similaire, sous réserve d’une notification préalable au bailleur.” 

1. c) Clause résolutoire

Prévoit que le bail peut être automatiquement résilié si certaines obligations ne sont pas respectées. 

• Exemple : “À défaut de paiement du loyer dans un délai de 30 jours suivant la mise en demeure, le présent contrat sera résilié de plein droit.” 

1. d) Clause de répartition des charges

Détermine la répartition des charges locatives et travaux entre bailleur et locataire. 

• Exemple : “Le locataire prendra en charge l’entretien courant et les petites réparations, tandis que le bailleur assurera les travaux de structure et de toiture.” 

1. e) Clause de destination des lieux

Elle définit précisément l’usage autorisé du local (type d’activité professionnelle). 

• Exemple : “Le preneur s’engage à utiliser les locaux exclusivement pour l’exercice de la profession d’ostéopathe.” 

Pourquoi ? Le bailleur peut ainsi contrôler que l’activité reste conforme à ce qui a été prévu (et éviter des nuisances ou activités interdites). 

1. f) Clause relative à la durée

Même si la durée minimale légale est de 6 ans, cette clause permet d’encadrer les conditions de reconduction ou de non-reconduction. 

• Exemple : “Le présent bail est consenti pour une durée de 6 années à compter du 1er janvier 2026. Il sera reconduit tacitement par période de même durée sauf dénonciation par l’une des parties avec un préavis de 6 mois.” 

1. g) Clause de dépôt de garantie

Fixe le montant du dépôt de garantie, ses modalités de versement et de restitution. 

• Exemple : “Un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyer hors charges est versé à la signature du bail. Il sera restitué dans un délai de 2 mois après la fin du contrat, déduction faite des réparations éventuelles.” 

1. h) Clause de révision du loyer

Permet d’ajuster le loyer périodiquement, selon un indice de référence. 

• Exemple : “Le loyer sera révisé annuellement selon l’indice ILAT publié par l’INSEE.” 

1. i) Clause de renouvellement

Anticipe les modalités de renouvellement du contrat après la période initiale. 

• Exemple : “À l’issue de la période initiale de 6 ans, le bail pourra être renouvelé pour une durée équivalente. Le nouveau loyer pourra faire l’objet d’une négociation entre les parties.” 

1. j) Clause des obligations respectives

Détaille les obligations du bailleur (ex. : assurer la jouissance paisible des lieux) et du preneur (ex. : payer son loyer, entretenir les locaux). 

• Exemple : “Le preneur est tenu de maintenir les locaux en bon état d’entretien. Le bailleur doit garantir l’accès au local et son usage paisible.” 

Résiliation du contrat

Contrairement au bail commercial, la résiliation d’un bail professionnel est plus souple pour le locataire : 

• Le preneur peut mettre fin au contrat à tout moment, sous réserve de respecter un préavis de six mois. 

• Il peut également refuser la proposition de renouvellement du bail faite par le bailleur. 

Le bailleur, quant à lui, ne peut résilier qu’en cas : 

• de manquement du locataire à ses engagements contractuels, via activation de la clause résolutoire ou par voie judiciaire, 

• ou de refus du renouvellement du bail à son échéance. 

Reconduction ou renouvellement  Contrairement au bail commercial, aucun droit au renouvellement n’est accordé automatiquement dans le cadre du bail professionnel. Néanmoins, les parties sont libres d’insérer une clause de renouvellement anticipé dans le contrat, avec possibilité d’ajuster les conditions, y compris le loyer