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Droit au bail

Quelles sont les caractéristiques principales d’un bail commercial ?

Un bail commercial est un contrat d’une durée minimale de neuf ans qui engage :

Le propriétaire des locaux, qui met à disposition un espace destiné à une activité commerciale, artisanale ou industrielle.
Le locataire, qui exploite ce local en contrepartie du versement d’un loyer. Bien que ce type de bail soit régi par le Code de commerce, les parties disposent d’une certaine flexibilité dans la négociation des termes du contrat, conformément aux principes de liberté contractuelle et commerciale.

Quel est le rôle du loyer dans un bail commercial ?

Le montant du loyer est fixé librement par les parties avant la signature du bail. Il peut faire l’objet de négociations et d’une révision en cours de contrat. En cas de non-paiement, le propriétaire peut initier des procédures pour mettre fin au bail et expulser le locataire.

Comment fonctionne le renouvellement d’un bail commercial ?

Le renouvellement peut être demandé par le locataire ou proposé par le bailleur. Le titulaire du fonds de commerce bénéficie d’un droit au renouvellement, permettant ainsi de poursuivre son activité dans les lieux loués. Le Renouvellement du Bail Commercial : Règles et Procédures Le renouvellement d’un bail commercial est encadré par des règles précises. En tant que bailleur ou locataire, vous devez respecter certaines conditions pour prolonger la location en cours. Ce renouvellement peut se dérouler selon trois scénarios distincts, détaillés ci-dessous.

1. Reconduction tacite du bail commercial

Lorsqu’une caution commerciale arrive à son terme, il est automatiquement prolongé à durée indéterminée si aucune action n’est entreprise par l’une des parties. Le bail ne prend fin que si le propriétaire ou le locataire donne congé à l’autre. Il est important de distinguer cette prolongation automatique d’un véritable renouvellement, qui doit être expressément demandée par le locataire. Si aucun congé ni demande de renouvellement n’a été rédigé, le bail continue sans la nécessité de rédiger un nouveau contrat. Toutefois, cette situation peut être problématique :
• Pour le bailleur : Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment en respectant les conditions de résiliation. Cependant, après 12 ans, le propriétaire a la possibilité de déplafonner le loyer.
• Pour le locataire : Il perd son droit au bail, ce qui peut fragiliser sa position juridique et compliquer la vente de son fonds de commerce.

2. Renouvellement à la demande du locataire

À l’émission du bail de 9 ans (ou plus selon les accords conclus), le locataire peut demander son renouvellement, un droit fondé sur la notion de « propriété commerciale ». Toute clause contraire serait considérée comme non valide. Le locataire doit alors adresser une demande officielle, par lettre recommandée avec accusé de réception ou via un huissier, dans les 6 mois suivant la fin du bail ou à tout moment en cas de prolongation tacite. La demande doit impérativement inclure la mention suivante : « Dans les trois mois suivant la notification de la demande de renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement, en précisant les motifs de ce refus. À défaut de réponse dans ce délai, le renouvellement est réputé accepté. » Si le bailleur ne répond pas dans les trois mois, le bail est renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de refus, il doit notifier au locataire son droit de contester cette décision ou de demander une indemnité d’éviction en saisissant la justice sous deux ans. Conditions pour bénéficier du droit au renouvellement Pour prétendre au renouvellement du bail, le locataire doit remplir plusieurs critères :

Détenir une caution commerciale en bonne et due forme ;
• Exploiter le fonds de commerce dans les locaux concernés depuis au moins trois ans ;
Être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers ;
• Respecter les obligations contractuelles du bail initial.

Si le bailleur souhaite réviser le loyer lors du renouvellement, il doit suivre une procédure spécifique en deux étapes :

Notifier le congé au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail ;
Proposer un nouveau bail avec un loyer révisé. Le locataire peut alors :
1. Accepter l’offre, soit tacitement, soit par écrit ;
2. Contester l’augmentation et solliciter une médiation auprès de la commission départementale de conciliation ou, en dernier recours, du tribunal de grande instance. Le plafonnement du loyer s’applique généralement, sauf dans certains cas exceptionnels, comme une modification significative des locaux, un changement de leur destination ou un bail initial d’une durée supérieure à 9 ans.

En quoi consiste la cession d’un bail commercial ?

La cession du droit au bail ou cession du bail commercial, est un contrat par lequel le locataire (le cédant), transfère à une autre personne (le cessionnaire), le bénéfice du bail. Par la cession de bail d’un local commercial, le cédant transmet à la fois la jouissance des locaux, mais également la charge de l’exécution du contrat. Les Étapes de la Cession d’un Bail Commercial

Rédaction du contrat de cession
La cession d’un bail commercial doit impérativement faire l’objet d’un contrat écrit. Ce document peut être signé directement entre les parties ou rédigé par un notaire. Il peut également prendre la forme d’un avenant au contrat de bail existant.
Réalisation de l’état des lieux
Un état des lieux doit être établi par le propriétaire et le locataire sortant. Cette tâche peut également être confiée à un tiers, comme une agence immobilière. Ce document, conservé par chacune des parties, doit être aussi détaillé que possible afin de faciliter la comparaison avec l’état des lieux initial en cas de litige. Bon à savoir : Plus l’état des lieux est précis, plus il servira de preuve en cas de désaccord entre les parties.
Notification au bailleur
Le propriétaire doit être informé de la cession du bail commercial via un acte extrajudiciaire délivré par un commissaire de justice (anciennement huissier). Cet acte doit définir :
• L’identité et les coordonnées du nouveau titulaire du bail ;
• La date de la cession, qui marque le début du paiement du loyer par le repreneur. Toutefois, cette formalité devient facultative si le bailleur a déjà donné son accord à la cession par acte notarié. À noter : Les désinscriptions sur le fonds de commerce doivent également être informés de la cession du droit au bail.
Enregistrement et publicité de la cession
La transaction doit être enregistrée auprès du service des impôts des entreprises (SIE) compétent. Si l’acte a été établi par un notaire, celui-ci se charge directement de cette formalité.

Quelles taxes et charges s’appliquent au bail commercial ?

Les charges doivent être réparties entre bailleur et locataire, comme précisé dans la loi Pinel du 18 juin 2014. Le propriétaire assume la taxe foncière, mais peut en exiger le remboursement par le locataire. Selon les cas, la location du local peut être soumise à la TVA. Le bail commercial présente plusieurs différences notables par rapport au bail d’habitation. Ce dernier est strictement encadré par la loi, qui définit de manière impérative la liste des charges pouvant être imputées au locataire, sans possibilité de dérogation contractuelle. En revanche, le bail commercial repose sur une plus grande liberté contractuelle, notamment en ce qui concerne la répartition des charges entre le bailleur et le locataire. Cette répartition constitue ainsi un élément clé de la négociation financière, influençant notamment trois paramètres : le montant du loyer, le droit au bail et les charges transférées au preneur. Avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel du 18 juin 2014, il était courant, dans les zones à forte attractivité commerciale, de conclure des baux dits « triple net », dans lesquels le propriétaire faisait supporter au locataire trois types de dépenses majeures : l’impôt foncier, l’assurance du bailleur ainsi que les frais de gestion, incluant fréquemment les « grosses réparations ». Cette distinction entre grosses réparations et travaux d’entretien revêt une importance particulière, car certaines charges, comme la réfection d’un immeuble ancien, peuvent représenter un coût significatif et constituer un avantage substantiel pour le bailleur. Avec la loi de 2014, cette pratique a été partiellement encadrée et une réglementation spécifique a été mise en place pour déterminer les charges pouvant être transférées au locataire. Le transfert des charges depuis la loi du 18 juin 2014 et son décret d’application La législation impose désormais une transparence accrue dans la répartition des charges. L’article L. 145-40-2 du Code de commerce, introduit en 2014, stipule que chaque contrat de location doit comporter un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances en indiquant leur répartition entre bailleur et locataire. Cet inventaire doit être mis à jour chaque année et communiqué au locataire dans un délai réglementaire. De plus, toute nouvelle charge survenant en cours de bail doit être notifiée par le bailleur. Le décret du 3 novembre 2014, via l’article R. 145-35 du Code de commerce, établit une liste de dépenses qui ne peuvent être imputées au locataire.

Parmi celles-ci figurent :

Les grosses réparations définies par l’article 606 du Code civil ;
Les dépenses liées à la vétusté et à la mise en conformité de l’immeuble lorsquecelles-ci relèvent des grosses réparations ;
Certains impôts et taxes dont le redevable légal est le bailleur, l’exception de la taxe foncière et de certaines taxes additionnelles ;
Les honoraires de gestion des loyers et de l’immeuble ;
Les charges et coûts relatifs à des locaux vacants dans un ensemble immobilier. Toutefois, ces dispositions ne s’appliquent qu’aux baux commerciaux conférant un droit à la propriété commerciale, excluant ainsi les baux dérogatoires et les conventions d’occupation précaire. Charges pouvant être transférées au locataire À l’inverse, certaines charges restent transférables contractuellement au locataire, notamment :
La quote-part des consommations d’eau et d’énergie du local loué et des parties communes ;
Les frais d’entretien des ascenseurs et monte-charges ;
L’entretien courant et les travaux de second œuvre ;
Les travaux de mise en conformité ne relevant pas des grosses réparations ;
L’impôt foncier et la taxe d’ordures ménagères ;
Les assurances relatives au local, y compris celles garantissant le paiement des loyers.

Les parties conservent une liberté contractuelle dans la répartition des charges, sous réserve du respect des limites légales. Il est recommandé d’établir un contrat détaillé pour préveni tout litige ultérieur, d’autant que la jurisprudence tend à interpréter ces clauses de manière restrictive et généralement favorable au locataire. Il est également possible de s’inspirer des textes régissant les baux d’habitation, comme le décret du 26 août 1987, en prévoyant une référence explicite à ces dispositions. Impact du transfert des charges sur la valeur locative Le transfert des charges peut influer sur l’évaluation de la valeur locative du local. Lors du renouvellement du bail, le juge, souvent assisté d’un expert, peut fixer cette valeur en tenant compte des charges supportées par le locataire. L’article L. 145-33 du Code de commerce précise que « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative ». Ainsi, si le locataire assume des coûts élevés, comme l’impôt foncier dans une commune où il est important, cela peut justifier une réduction du loyer ou limiter son augmentation. Application dans le temps de la réforme L’article R. 145-35 du Code de commerce est entré en vigueur le 5 novembre 2014 et ne s’applique qu’aux baux conclus ou renouvelés après cette date. Les contrats antérieurs peuvent donc toujours contenir des clauses prévoyant le transfert des grosses réparations. De même, les baux de plus de neuf ans reconduits tacitement ne sont pas soumis aux nouvelles règles tant qu’ils ne sont pas formellement renouvelés.

Par exemple :

Un bail signé le 1er janvier 2014 et renouvelé le 31 décembre 2022 reste soumis aux anciennes dispositions jusqu’à son renouvellement ;
Un bail signé le 1er septembre 2005, reconduit tacitement depuis le 31 août 2014,

Reste également sous l’ancien régime jusqu’à son renouvellement explicite. Grosses réparations, travaux d’entretien et mise aux normes La loi exclut désormais le transfert des grosses réparations aux locataires dans les baux postérieurs à novembre 2014. Il est donc crucial de bien différencier ces réparations des travaux d’entretien, d’autant que le Code de commerce ne précise pas à qui incombent les travaux ne relevant pas de l’article 606 du Code civil. Traditionnellement, les grosses réparations concernent les éléments structurels d’un immeuble, tels que :

Murs porteurs et façades ;
Charpente et toiture ;
Planchers et voûtes. À l’inverse, les travaux d’entretien et de second œuvre, comme les cloisons, installations électriques et sanitaires, restent en général à la charge du locataire. Certaines dépenses peuvent prêter à confusion :
Le ravalement de façade est considéré comme une réparation s’il implique des techniques complexes, mais comme un simple entretien s’il s’agit uniquement de nettoyage ou de peinture.
Le désamiantage est une grosse réparation, tandis que l’installation d’une climatisation ne l’est pas, sauf si elle modifie la structure de l’immeuble. En cas de litige ou de clauses ambiguës dans le bail, les tribunaux ont tendance à statuer en faveur du locataire. Il est donc essentiel pour les parties de rédiger leurs contrats avec précision afin d’éviter toute incertitude juridique.

Quelle est la législation encadrant le bail commercial ?

Différents textes législatifs régissent ce type de contrat :

Le Code de commerce, qui encadre principalement les baux commerciaux.
Le Code civil, qui précise les obligations générales en matière de contrats.
D’autres réglementations spécifiques, selon la nature du bail (Code rural, Code de procédure civile, etc.).

Les différentes clauses pouvant être inclus dans un bail commercial ?

Plusieurs clauses peuvent être intégrées pour encadrer les relations entre locataire et bailleur :

Clause résolutoire : permet de mettre fin au bail en cas de manquement.
Clause d’indexation : ajuste le loyer selon un indice défini.
Clause suspensive : conditionne la validité du bail à certaines obligations.
Clause relative aux diagnostics techniques.

Clauses essentielles d’un bail Dans un contrat de bail, qu’il s’agisse d’une location résidentielle ou commerciale, certaines clauses sont impératives. Parmi celles-ci, on retrouve : Identification des parties Le contrat doit mentionner les noms et coordonnées du bailleur et du locataire ou des sociétés. Si un gestionnaire est impliqué, ses coordonnées doivent également être précisées afin de clarifier les responsabilités de chacun.

Durée et prise d’effet du bail

La durée du bail doit être indiquée clairement. Le bail doit aussi préciser la date de prise d’effet.

Description du bien loué

Le contrat doit inclure une description détaillée de l’espace commercial, notamment sonadresse, sa superficie et ses caractéristiques essentielles.

Destination des lieux C

ette clause précise l’usage du bien ( commercial ou professionnel), ce qui a un impact sur l’exploitation autorisée et les aménagements possibles.

Travaux réalisés

Les travaux effectués dans le logement depuis la signature du dernier bail doivent être mentionnés.

Surface commerciale ou exploitable

Si la surface indiquée est erronée ou absente, le locataire peut demander une réduction du loyer par voie judiciaire.

Loyer et modalités de paiement

Le montant du loyer, sa fréquence de paiement et ses éventuelles révisions doivent être précisés.

Charges locatives

Le bail doit indiquer et détailler l’intégralité des charges et préciser si elles sont forfaitaires ou basées sur la consommation réelle. Il doit aussi préciser les dépenses estimées de chauffage.

Dépôt de garantie

Le montant du dépôt de garantie doit être stipulé, précisant son utilisation et les conditions de restitution après déduction des éventuelles réparations.

Frais d’agence

Si une agence intervient, la répartition des frais entre locataire et bailleur ainsi que les plafonds de facturation doivent être précisés.

Clauses spécifiques

En fonction de la location, des clauses complémentaires peuvent être ajoutées :Garantie Le propriétaire peut exiger un garant, qu’il soit une personne physique ou une entreprise. Cette garantie assure au bailleur le paiement du loyer en cas de défaillance du locataire.

Travaux et entretien

Le bail peut définir les obligations respectives du locataire et du bailleur concernant l’entretien et les réparations.

Clause résolutoire

Elle détermine les conditions de résiliation anticipée du bail et les délais de préavis requis.

Sous-location

Si la sous-location est autorisée, ses conditions doivent être encadrées contractuellement.

Clauses légales et interdites

Le bail peut faire référence aux lois et règlements applicables. Certaines clauses sont cependant prohibées, notamment celles qui :

Imposent le prélèvement automatique du loyer comme unique moyen de paiement.
Facturent des frais d’envoi de quittance.
Rendent le locataire automatiquement responsable des dégradations. Importance d’un bail précis et équilibré

Un bail bien rédigé permet d’éviter les conflits et d’assurer une relation locative sereine. Il est recommandé aux parties de se familiariser avec ses termes et, si nécessaire, de consulter un professionnel du droit.

Quelles garanties peuvent être prévues dans un bail commercial ?

Les garanties offrent une protection aux parties et peuvent être obligatoires ou facultatives :

État des lieux (obligatoire depuis la loi Pinel). Un local commercial est destiné aux professionnels inscrits au Registre national des entreprises (RNE) qui souhaitent exploiter un fonds de commerce, généralement dans un secteur nécessitant l’accueil de clients sur place. Ce type de local peut être utilisé pour diverses activités telles que :
Commerciales (par exemple, la vente de vêtements, une librairie, etc.),
Industrielles (comme la réparation d’appareils électroménagers ou informatiques),
Artisanales (par exemple, une boucherie ou un salon de coiffure).

L’utilité de l’état des lieux L’état des lieux d’un local commercial remplit une fonction similaire à celui d’une location d’habitation : il protège à la fois le bailleur et le locataire en cas de litige concernant d’éventuelles dégradations du bien loué. Il s’agit d’un document contractuel qui constate l’état du local et de ses équipements au moment de la remise des clés et lors de la restitution du bien. Chaque détail est mentionné, y compris l’usure des murs et du sol, le nombre de prises électriques, ainsi que l’état des équipements tels que le chauffage, les volets électriques, etc. La réglementation en vigueur Depuis le 20 juin 2014, la loi Pinel impose la réalisation d’un état des lieux (à l’entrée et à la sortie) pour la location d’un local commercial. L’article L145-40-1 du Code du commerce précise que cette démarche est obligatoire dans les situations suivantes :

Lors de la signature du bail,
Lors de la restitution du local par le locataire,
Lors d’une cession ou mutation du fonds de commerce,
Lors de la cession du droit de bail.

Cet article stipule également que si le bailleur ne réalise pas d’état des lieux, il ne pourra pas supposer que le local a été remis en bon état au locataire. En cas de dégradations constatées lors de la restitution des lieux, le bailleur devra prouver que celles-ci n’étaient pas présentes au moment de la signature du bail.

Comment se déroulent les états des lieux d’entrée et de sortie ?

Les états des lieux, qu’ils soient d’entrée ou de sortie, doivent être réalisés de manière contradictoire et amiable, ce qui signifie que la présence du bailleur et du locataire, ou celle d’un tiers mandaté par les deux parties, est obligatoire. En cas de conflit, un huissier de justice doit être sollicité pour établir l’état des lieux, et les frais seront partagés entre le bailleur et le locataire.

Bien qu’aucune réglementation ne fixe un moment précis pour réaliser ces états des lieux, il est courant de les effectuer le jour de la remise des clés pour l’entrée dans les lieux et lors de la restitution du local pour la sortie. Le bailleur et le locataire examineront minutieusement le bien (murs, sol, fenêtres, portes, etc.) ainsi que les équipements (sanitaires, chauffage, climatisation, etc.), et consigneront l’état de chaque élément. Le document final doit être signé par les deux parties.

Lorsque le locataire quitte les lieux, les états des lieux d’entrée et de sortie sont comparés afin de vérifier si des dégradations ont été causées par le locataire, ou si des travaux ont été réalisés sans autorisation. Le coût estimé des réparations sera déduit du dépôt de garantie, que le locataire doit récupérer.

Que doit contenir un état des lieux ?

Pour être juridiquement valide, un état des lieux doit inclure les informations suivantes :

La date de réalisation et le type (entrée ou sortie),
L’adresse complète du bien loué,
L’identité et les coordonnées du propriétaire et du locataire,
La description détaillée du local et de ses équipements,
L’inventaire des clés fournies au locataire,
Le relevé des compteurs d’eau, d’électricité et de gaz,
La signature des deux parties.
Afin de faciliter la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie, il est conseillé d’utiliser le même formulaire pour les deux procédures. Des modèles sont disponibles en ligne pour simplifier cette démarche.
Le dépôt de garantie
C’est l’un des dispositifs les plus courants lors de la localisation d’un bureau, d’un local commercial ou d’un entrepôt. Il permet au bailleur d’exiger du locataire une somme équivalente à 1 à 12 mois de loyer hors charges. Généralement, cette garantie correspond à un terme de loyer HT s’il est payable d’avance et à deux termes si le paiement s’effectue à terme échu. Versé le jour de la signature du bail, le dépôt de garantie offre au propriétaire une protection contre d’éventuelles dégradations du local par le locataire. Il peut également être utilisé pour couvrir d’éventuels impayés, notamment dans le cadre de baux commerciaux et professionnels. Toutefois, cette somme n’est définitivement acquise par le bailleur que si elle est effectivement utilisée pour pallier un manquement du locataire, comme un défaut de paiement ou des dommages causés au local.
Assurance du local.
Souscrire une assurance pour votre local professionnel ou commercial vous permet de vous protéger contre les risques financiers liés aux sinistres. En l’absence d’une telle assurance, vous devrez assumer seul les frais résultants des dommages causés par un sinistre. Cela inclut la destruction du local, des biens de l’entreprise ou des stocks présents à l’intérieur, ainsi que les autres conséquences. Si des tiers sont affectés, vous serez également responsable des frais liés à leurs actions en justice. L’assurance couvre votre local professionnel en cas de :
Inondation, dégât des eaux, incendie, catastrophe naturelle ;
Dégradations touchant l’ensemble de l’immeuble ainsi que les bâtiments voisins
Vol ou vandalisme ;
Bris de vitrine ou de huisseries ;
Frais judiciaires résultant des poursuites engagées par des tiers affectés par un sinistre survenu dans votre bureau ;
Blessures ou incidents causés à un tiers présent sur les lieux.
La caution bancaire :
une solution efficace en complément du dépôt de garantie Moins connue mais particulièrement sécurisante, la prudence bancaire offre une garantie supplémentaire au bailleur. Il s’agit d’un engagement de la banque à couvrir les loyers du locataire sur une période déterminée. Par exemple, si un bailleur exige une prudence bancaire d’un an, la banque négociera avec le locataire un montant à bloquer en fonction de sa situation financière (revenus, épargne, patrimoine, etc.). Plus le locataire est solvable, moins la banque sera exigeante sur le montant immobilisé. À l’inverse, un locataire jugé peu solvable pourra être contraint de bloquer l’intégralité des fonds pendant toute la durée de la garantie. Autre avantage : cette garantie peut être renouvelée sur plusieurs années, offrant ainsi une sécurité durable au bailleur.
Cautionnement personnel :
Dans le cadre des SARL et EURL, la responsabilité est limitée à la personne morale. En cas de faillite, le bailleur ne peut pas récupérer les impayés directement auprès des dirigeants. C’est là qu’intervient la caution personnelle : elle engage une personne physique, souvent le dirigeant de l’entreprise, qui devient solidairement responsable du paiement des dettes locatives. De plus en plus utilisée dans les baux commerciaux et professionnels, la prudence personnelle permet de sécuriser les loyers impayés. En cas de défaut de paiement de l’entreprise locataire, le bailleur peut exiger le règlement directement auprès de la personne cautionnée, qui peut être poursuivie pendant une durée pouvant aller jusqu’à 30 ans. Si la caution est à durée indéterminée, elle peut être résiliée à tout moment par lettre recommandée avec accusé de réception, et la responsabilité de la caution ne portera alors que sur les dettes antérieures à la date de résiliation. Toutefois, si le formalisme est respecté, même le décès de la caution n’annule pas son engagement : celui-ci sera transmis aux héritiers lors de la succession. Dans certains cas, il est également possible d’hypothéquer un bien immobilier afin de garantir le paiement des loyers impayés. Attention ! Si la caution est dite « simple », le bailleur devra d’abord exiger le paiement du locataire avant de se retourner vers le garant. En revanche, si la caution est « solidaire », le bailleur pourra immédiatement réclamer le paiement au garant en cas d’impayés.
Signature du bail devant notaire.
Faire appel à un notaire pour la rédaction d’un bail commercial présente de nombreux avantages. Son rôle consiste notamment à : Vérifier l’identité des parties au contrat, à savoir le bailleur et le(s) locataire(s). S’assurer du respect des conditions de validité du contrat, conformément à l’article 1128 du Code civil. Cela inclut un consentement libre et éclairé des signataires, leur capacité juridique à contracter, ainsi que la licéité et la certitude du contenu du bail. Prévenir tout déséquilibre entre les parties, en évitant l’insertion de clauses abusives, comme certaines clauses d’échelle mobile qui pourraient désavantager l’une des parties. Garantir la conformité du bail avec la réglementation en vigueur, notamment les dispositions des articles L145-1 et suivants du Code de commerce. Par ailleurs, il est essentiel de prendre en compte les évolutions législatives, notamment la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel, qui a introduit des changements significatifs dans le régime des baux commerciaux. Ainsi, toute rédaction de bail doit s’adapter à ces nouvelles exigences.

Quelles transformations sont possibles dans un bail commercial ?

Le locataire peut envisager différentes modifications d’usage du local :

Déspécialisation : changement total ou partiel d’activité.
Transformation en logement.
Passage à un bail mixte.
Sous-location sous conditions.

Qu’est-ce que le crédit-bail immobilier ?

Le crédit-bail et la location avec option d’achat sont deux formes de financement immobilier qui, bien qu’apparaissant similaires, diffèrent en réalité sur plusieurs points. Le crédit-bail immobilier repose sur une relation de partenariat entre une entreprise (le locataire) et une société de crédit-bail (le bailleur financier). Le bailleur acquiert un bien immobilier choisi par l’entreprise, puis le loue à cette dernière pour une durée déterminée.

Pendant cette période, l’entreprise règle des loyers mensuels, qui couvrent à la fois l’utilisation du bien et une portion d’amortissement du capital. À la fin du contrat, elle peut choisir d’acheter le bien à un prix fixé à l’avance ou de le restituer.

Fonctionnement du crédit-bail immobilier Le principe du crédit-bail immobilier est relativement simple : un établissement spécialisé (le crédit-bailleur) loue un bien immobilier à une entreprise (le crédit- preneur) à des fins professionnelles ou commerciales. L’entreprise bénéficie, tout au long du contrat, d’une option d’achat sur ce bien. Voici les deux composantes clés d’un contrat de crédit-bail immobilier :

Le bail : L’entreprise loue un bien immobilier, tel qu’un local, des bureaux ou un entrepôt, et verse des loyers au crédit-bailleur (comme une banque, par exemple) ;
La promesse unilatérale de vente : Le bailleur s’engage à vendre le bien à l’entreprise à l’issue du bail, et cette dernière dispose de l’option d’acheter ou non le bien à un prix fixé dès le départ.

Les loyers payés par l’entreprise sont des charges déductibles de son résultat fiscal. Les étapes d’un contrat de crédit-bail immobilier Voici les principales étapes d’un contrat de crédit-bail immobilier :

L’entreprise identifie le bien immobilier qu’elle souhaite acquérir et négocie les conditions d’achat avec le vendeur.
L’entreprise soumet son dossier à la société financière, qui décide si elle accepte ou non le projet. Le crédit-bailleur évalue la situation financière de l’entreprise, sa capacité d’endettement et les caractéristiques du bien, comme une banque le ferait pour un particulier.
Si le projet est accepté, la société financière acquiert le bien pour l’entreprise et lui loue celui-ci pendant une période déterminée, avec option d’achat à la fin du contrat.

Cette méthode permet à une entreprise d’acquérir un bien immobilier sans avoir besoin d’un apport initial ni d’un prêt bancaire. Il est également important de noter que la dette liée au crédit-bail n’apparaît pas dans le bilan comptable de l’entreprise, ce qui n’affecte pas sa capacité d’emprunt. Obligations des parties prenantes Les obligations réciproques des parties incluent, pour l’entreprise :

La jouissance paisible du bien,
L’entretien du bien,
Le paiement des loyers aux échéances prévues,
L’interdiction de vendre ou hypothéquer le bien jusqu’à la fin du bail,
L’interdiction de changer la destination du bien sans autorisation.

Pour la société financière, l’obligation principale est de garantir l’éviction, c’est-à-dire de s’assurer que le bien peut être utilisé par l’entreprise sans obstacle. À la fin du crédit-bail, l’entreprise peut choisir :

D’acheter le bien en exerçant son option d’achat,
De restituer le bien au bailleur,
De continuer la location, sous réserve de l’accord du crédit-bailleur. Inconvénients du crédit-bail Bien que le crédit-bail présente de nombreux avantages, il comporte aussi plusieurs inconvénients :
Coûts potentiels : Les loyers mensuels peuvent dépasser les intérêts d’un prêt immobilier traditionnel, ce qui représente un surcoût à long terme.
Risque de non-rentabilité : Les conditions du marché immobilier peuvent fluctuer, ce qui peut rendre l’option d’achat moins avantageuse si la valeur du bien baisse.
Enjeux fiscaux : Bien que les loyers soient généralement déductibles, les avantages fiscaux peuvent être moins intéressants qu’un accès direct à la propriété.
Restrictions contractuelles : Les contrats de crédit-bail peuvent inclure des clauses limitant l’utilisation du bien, ce qui restreint la flexibilité de l’entreprise.
Impact sur la trésorerie : Bien que le crédit-bail évite un paiement initial, les loyers mensuels peuvent affecter la trésorerie sur le long terme, en particulier pour les petites et moyennes entreprises (PME). Avantages du crédit-bail pour les entreprises Le crédit-bail immobilier offre de nombreux avantages financiers et fiscaux pour les entreprises :
Optimisation des flux de trésorerie : L’entreprise peut bénéficier immédiatement de l’usage d’un bien sans devoir mobiliser d’importantes ressources financières, ce qui permet une gestion plus souple de sa trésorerie.
Libération de liquidités : En évitant un paiement initial lourd, le crédit-bail libère des fonds pour d’autres investissements stratégiques.
Déduction fiscale des loyers : Les loyers sont considérés comme des charges déductibles, ce qui réduit le revenu imposable de l’entreprise.
Fiscalité avantageuse lors de la levée d’option : Lorsque l’entreprise choisit d’acheter le bien, celui-ci est inscrit à l’actif de son bilan, avec les avantages fiscaux associés.
Réintégration fiscale : La réintégration fiscale est optimisée pour limiter l’impact sur le résultat fiscal de l’entreprise. Flexibilité et opportunités Le crédit-bail est un levier financier flexible et stratégique. Il permet de structurer des contrats adaptés aux besoins spécifiques de l’entreprise, avec des périodes de location flexibles et des options d’achat personnalisées. En fonction de l’évolution de son activité, l’entreprise peut ajuster la durée du contrat pour s’aligner avec ses cycles économiques, évitant ainsi des engagements à long terme non souhaités.

Le crédit-bail permet également de libérer des fonds pour financer d’autres investissements stratégiques, stimulant ainsi l’innovation et la croissance. À la fin du contrat, l’option d’achat offre une opportunité de capitaliser sur la valeur du bien, en fonction de son appréciation.

En résumé, le crédit-bail immobilier est une solution souple et avantageuse pour les entreprises cherchant à acquérir un bien immobilier tout en préservant leur trésorerie et en optimisant leur fiscalité.

Quelles sont les alternatives au bail commercial ?

D’autres formes de contrats existent pour s’adapter aux besoins des parties :

Le bail précaire, limité à trois ans.
Le bail emphytéotique, pouvant aller de 18 à 99 ans.

Ces alternatives échappent au statut des baux commerciaux classiques. Comment fonctionne l’indexation du loyer ? Le loyer peut être réévalué périodiquement selon des indices publiés par l’INSEE :

Indice des loyers commerciaux (ILC) pour commerçants et artisans.
Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour professions libérales et bureaux.

Ces indices servent à ajuster le loyer de manière réglementée. Lors de la signature d’un contrat de bail commercial, le loyer est fixé librement entre les parties. Toutefois, la loi impose des règles strictes concernant les révisions de loyer futures.

Si une révision légale du loyer est prévue, les parties peuvent aussi intégrer une clause d’indexation, permettant une révision automatique du loyer en fonction d’un indice de référence. Les révisions du loyer sont encadrées par la loi afin d’éviter une augmentation excessive, tout en permettant au bailleur d’ajuster le loyer au fil du temps.

Ainsi, le loyer peut être révisé à plusieurs moments, soit en vertu de la loi (révision légale), soit en fonction des conditions stipulées dans le contrat (révision conventionnelle). Le loyer peut également être ajusté lors du renouvellement du bail.

Qu’est-ce que la révision légale du loyer ?

La révision légale, également appelée révision triennale, est une révision automatique du loyer prévue par l’article L.145-38 du Code de commerce. Elle s’applique de plein droit, sans nécessiter de mention spécifique dans le bail. La révision légale peut être demandée par le bailleur (pour une augmentation) ou par le locataire (pour une diminution), après un délai de 3 ans, à compter de l’une des dates suivantes :

De l’entrée du locataire dans les lieux ;
Du renouvellement du bail ;
De la précédente révision (le cas échéant).

La demande de révision triennale doit être adressée par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), et doit préciser le montant du nouveau loyer. Il est important de noter que toute demande faite avant la fin de la période triennale est considérée comme invalide. La révision prend effet à partir de la date de la demande. La révision triennale se base sur un indice trimestriel de référence publié par l’INSEE, en fonction de l’activité exercée dans les locaux.

Ce type de révision est plafonné et ne peut excéder la variation des indices suivants :

L’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales ;
L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres types d’activités.

Le calcul du nouveau loyer lors de la première révision triennale est effectué ainsi : Loyer actuel x (indice de révision / indice de référence en vigueur).

Qu’est-ce que la clause d’indexation du contrat de bail ?

Les parties peuvent choisir d’ajouter une clause d’indexation ou clause d’échelle mobile au bail, permettant de réviser automatiquement le loyer en fonction d’un indice de référence, comme l’indice des loyers commerciaux (ILC). En général, une révision annuelle est convenue entre les parties.

Dans le cas où une clause d’indexation est incluse, la révision se fait automatiquement, sans qu’aucune demande ne soit nécessaire de la part des parties. Il est également possible d’intégrer une clause-recette, ou clause de loyer variable, qui ajuste le loyer en fonction du chiffre d’affaires du locataire.

Le loyer peut alors être constitué d’une partie fixe et d’une partie variable, indexée sur le chiffre d’affaires. Il est important de noter que si une clause recette est utilisée, la révision triennale légale ne s’applique pas.

Qu’est-ce que l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ?

L’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) est un indice publié par l’INSEE et utilisé pour réajuster le montant des loyers dans les baux commerciaux. Cet indice repose sur deux éléments :

L’indice des prix à la consommation, qui mesure l’évolution des prix des produits et services ;
L’indice du coût de la construction, qui mesure l’évolution des tarifs dans le secteur du bâtiment.

Ainsi, l’ILC est directement influencé par l’inflation. Lorsque votre loyer est indexé sur l’ILC (qu’il s’agisse de la révision légale ou conventionnelle), son montant peut varier selon l’évolution de cet indice. Le calcul du loyer révisé se fait ainsi : Loyer révisé = Loyer actuel x (ILC actuel / ILC du même trimestre de l’année précédente).

Comment mettre fin à un bail commercial ?

La résiliation peut être initiée par le bailleur ou le locataire :

Par le bailleur : en cas de manquements, réalisation de travaux, ou reprise des locaux.
Par le locataire : lors d’une échéance triennale ou pour départ à la retraite.

Les modalités de résiliation dépendent des clauses insérées dans le contrat. La résiliation du bail commercial par le locataire Si vous êtes locataire et que vous souhaitez mettre fin à votre bail commercial, voici les étapes à suivre en fonction de votre situation. Le congé triennal Il est possible de résilier le bail à chaque échéance triennale (à 3, 6 ou 9 ans). Vous avez alors la possibilité de donner un congé à votre propriétaire sans avoir à justifier de votre décision. Cependant, il faut respecter un préavis et une procédure spécifique. Vous devez informer votre bailleur six mois avant la date de l’échéance triennale, soit par lettre recommandée avec accusé de réception ou par huissier. Par exemple, si la fin de votre caution est fixée au 20 novembre, la notification doit être envoyée au plus tard le 20 mai.

Que se passe-t-il si vous ne respectez pas ce préavis ?

Si vous envoyez votre congé plus de six mois avant l’échéance, il sera valable, mais prendra effet uniquement à la prochaine échéance triennale.
Si la demande intervient moins de six mois avant l’échéance, le préavis sera de six mois minimum, prolongeant ainsi la caution jusqu’à l’échéance suivante.

À savoir : Si vous êtes à l’initiative de la résiliation, vous ne pourrez pas demander d’indemnité d’expulsion. Le départ à la retraite ou à la pension d’invalidité Si vous partez à la retraite ou percevez une pension d’invalidité, vous pouvez résilier votre bail à tout moment, sans attendre la fin de la période triennale. Il est toutefois nécessaire de respecter un préavis de six mois, à notifier par lettre recommandée ou par huissier. Le décès du locataire En cas de décès, le bail commercial n’est pas résilié automatiquement (sauf clause spécifique dans le contrat). Il est transmis aux héritiers, qui peuvent le résilier ou choisir de céder le fonds de commerce ou de le reprendre.

Autres cas de résiliation anticipée par le locataire :

Trouver un autre locataire : Le locataire peut céder son droit au bail à un nouveau locataire, qui reprendra le contrat.
Accord amiable avec le propriétaire : En cas d’accord à l’amiable, les conditions peuvent être négociées librement, mais il est recommandé de formaliser cet accord par écrit.

La résiliation du bail commercial par le bailleur Le propriétaire peut également mettre fin au bail commercial sous certaines conditions, qui sont régies par la loi. Motifs de résiliation anticipée par le bailleur :

Non-renouvellement du bail ou congé : Le bailleur doit informer le locataire six mois avant l’échéance. L’information se fait par huissier, et un manquement à ce préavis rapporte les effets de la résilience à la prochaine échéance.
Les travaux sur l’immeuble : Le propriétaire peut résilier le bail si des travaux importants sont nécessaires (construction, rénovation, transformation).

Il devra alors verser une indemnité d’éviction ou proposer un local de remplacement. Autres cas de résiliation par le bailleur :

Non-respect des obligations contractuelles par le locataire : Si le locataire ne respecte pas ses obligations (payer le loyer, entretenir les lieux), le bailleur peut demander l’expulsion, selon les termes du contrat (avec ou sans clause résolutoire).
Redressement ou liquidation judiciaire de l’entreprise : Si le locataire fait l’objet d’une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire, le bail n’est pas automatiquement résilié.

La décision revient au mandataire judiciaire, qui pourra éventuellement négocier une solution avec le bailleur.

Quels sont les droits du locataire et du bailleur ?

Le bailleur a le droit de percevoir le loyer, de réviser les conditions du contrat et d’exiger un pas-de-porte.
Le locataire bénéficie du droit à la jouissance des lieux, au renouvellement du bail, à la cession du fonds de commerce et à une indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement abusif.

En conclusion, le bail commercial est un contrat complexe qui nécessite une rédaction soignée et une bonne compréhension des droits et obligations de chaque partie.