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Bail précaire ou bail dérogatoire
Qu’est-ce qu’un bail précaire ou une convention d’occupation précaire ?
Un bail précaire, également appelé convention d’occupation précaire (COP) lorsqu’on utilise son terme complet, est un contrat temporaire entre un propriétaire et un occupant, lui permettant d’utiliser un espace commercial ou professionnel de manière exceptionnelle, souvent en raison de circonstances imprévues et indépendantes de leur volonté.
Par exemple, cela peut concerner un local dans un immeuble destiné à la démolition, un bien ayant subi des dommages importants comme un incendie ou une inondation. La durée de ce contrat dépend des événements qui justifient sa conclusion, et est donc nécessairement limitée dans le temps. La bonne foi des deux parties est essentielle lors de la conclusion d’une convention d’occupation précaire. En cas de litige, le juge peut être amené à vérifier la sincérité des intentions du locataire et du bailleur, et à requalifier le contrat si cette bonne foi est remise en question.
Ce type de bail permet de déroger aux règles qui encadrent les baux commerciaux classiques. Historiquement régies par la jurisprudence, les COP ont été encadrées légalement par la loi Pinel en 2014, qui a modifié l’article L145-45-1 du Code de commerce pour apporter plus de clarté.
Qu’est-ce qu’un bail dérogatoire ?
Le bail dérogatoire, quant à lui, est un contrat à durée limitée qui s’écarte des dispositions régissant les baux commerciaux classiques (les baux dits “3-6-9”). La durée de ce bail est strictement limitée à 3 ans.
Ce type de contrat s’applique uniquement à des locaux destinés à des activités commerciales, artisanales ou de service. Une caractéristique majeure du bail dérogatoire est que le locataire ne peut pas demander le renouvellement de ce contrat, et il ne suit donc pas les règles des baux commerciaux traditionnels.
Il est possible de conclure un bail dérogatoire sous certaines conditions : la durée ne doit pas excéder trois ans, et les deux parties doivent explicitement accepter d’échapper aux règles des baux commerciaux en l’inscrivant dans une clause du contrat. Si ces conditions ne sont pas respectées, le contrat est automatiquement requalifié en bail commercial classique.
Depuis le 1er septembre 2014, il est obligatoire d’effectuer un état des lieux à l’entrée et à la sortie du locataire.
Différences entre un bail précaire et un bail dérogatoire
Bien que ces deux types de contrats concernent des baux de courte durée, plusieurs différences notables existent.
Tout d’abord, le terme “locataire” ne s’applique qu’au bail dérogatoire. Dans le cadre d’une COP, on parle plutôt d’un “occupant” qui ne paie pas de loyer, mais une redevance d’occupation.
Ensuite, le bail précaire se conclut uniquement dans des situations exceptionnelles et non désirées par les deux parties, telles que la démolition d’un immeuble. En revanche, la conclusion d’un bail dérogatoire est plus souple et découle simplement de l’accord des parties.
Enfin, la durée des baux diffère. Le bail dérogatoire est limité à une période de trois ans, tandis que la durée d’une convention d’occupation précaire dépend des événements qui motivent sa conclusion, ce qui la rend indéterminée au moment de sa signature. Ce dernier peut donc durer jusqu’à la résolution de la situation qui a conduit à sa création.
